Покупка квартиры в новостройке возможна в двух вариантах – приобретение жилья «под ключ», с мебелью и завершенной отделкой помещений, или в черновом исполнении, получают только голые стены и часть коммуникаций. Второй вариант черновая отделка дома обходилась дешевле на 20-25%, но требовал значительных капиталовложений для приведения помещения в божеский вид. Тем не менее сегодня даже для VIP- жилья в подавляющем большинстве случаев выполняют черновую отделку, и только после запуска всех коммуникаций выполняется полноценный ремонт.
Что такое квартира с черновой отделкой
Термин придуман и широко используется риелторами для профессионального общения с потенциальными покупателями квартир. По сути, черновая отделка — это антипод понятия «евроремонт», и если вдруг кто-то использует его, то только для того, чтобы смягчить впечатление от жуткого вида пустой квартиры, в которой, по сути, нет никакой отделки.
Предполагается, что квартиру в статусе черновой отделки предоставляют покупателю с минимальным набором опций:
- Установлены входные двери с замком и ключами;
- Застеклены окна, в том числе на лоджии или балконе, если общий план на квартиру предусматривает их наличие;
- Проведена проводка от счетчика на площадке и выполнена разводка проводов по квартире без подключения розеток;
- Заведен на кухню и опломбирован газ;
- Нет воды и канализации, но выполнены каналы под укладку труб;
- Как вариант, установлены и подключены к системе отопления батареи.
Речь идет о том, что при покупке предоставляются стены, пол, потолок, однокамерные стеклопакеты безо всякой отделки.
Понятие черновой отделки используется строителями, и оно ближе к реальности по смыслу и наполнению, чем разговоры риелторов. На практике черная отделка означает выполнение минимального комплекса отделочных и монтажных операций, после которых в помещении можно жить с минимальным уровнем комфорта.
Черную или черновую отделку выполняют ее владельцы с момента покупки помещения только с одной целью – создать минимальные условия для проживания и по мере сил сделать своими руками или руками наемных специалистов две составные части полноценного ремонта. Какую-то часть выполняют по капитальной схеме, но большую часть приходится выполнять по временной черновой отделке.
Почему приходится прибегать к черновой отделке
Многие специалисты любят рассказывать, что за пределами СНГ жилье продают только по схеме полного завершения отделочных работ, в том числе после завершения обустройства придомовой территории. Все правильно, но с одной оговоркой, иностранные подрядчики не хотят терять прибыль и отдавать возможность заработать на отделке в другие компании. Поэтому дом строится, а отделку выполняют по мере завершения усадочных процессов и набора зданием окончательной прочности и геометрии.
У нас этот период стремятся сократить до минимума, продать покупателю квартиру, которую до завершения усадки придется еще не раз приводить в порядок. Поэтому все проблемы, связанные с черновой отделкой, строительные компании переносят на плечи покупателя, которому приходится делать по временной схеме большую часть ремонта в квартире, только бы быстрее въехать в новостройку.
На Западе большую часть новопостроенного элитного жилья, после окончания строительства, именно в режиме черновой отделки сдают в аренду за копейки. Только через год-два после окончания усадки стены, пол и потолок можно облицовывать дорогостоящими материалами.
Объем выполнения черновой отделки в новой квартире
Для того чтобы внутри помещения можно было жить и заниматься благоустройством квартиры, потребуется сделать следующее:
- Укладка и монтаж коммуникаций, подводка электроэнергии и полноценная разводка проводки по всем помещениям квартиры;
- Выполняется замена окон на усиленные стеклопакеты;
- Шлифуются, утепляются полы, выполняется черновая отделка недорогим напольным покрытием;
- Обустраивается кухня и санузел.
Наиболее тяжелыми в этом отношении являются кирпичные и блочные пяти — семиэтажные здания, которые любят возводить под ведомственные квартиры или ипотеку. В этом случае квартиру отделывают бюджетным способом «под ключ» и передают будущему хозяину, который, не видя проблем, подписывает документы и через месяц делает черновую отделку в доме своими руками.
Проще с монолитными, каркасными домами. В таких домах нередко наиболее уязвимым местом является пол и потолок. Поэтому черновая отделка пола выполняется для кухни, ванной, санузла, межкомнатных и входных дверей.
Укладка коммуникаций
Для монолитных конструкций таких проблем практически нет, но все равно, в процессе черновой отделки каналы для разводки труб и укладки электропроводки выполняют в увеличенном размере, кроме того, часть проводки укладывают с резервом по длине. Если произойдет деформация, за счет резерва можно скомпенсировать длину без обрыва провода. Любые переходы проводки по схеме «стена-пол» на время чернового ремонта выполняют навесным монтажом.
Аналогичным способом собирают канализационные и водопроводные трубы. Окна и монтажные люки, пробитые в стенах под выводы, в ходе черновой отделки увеличивают на 30% без жесткой привязки к полу или стенам. Газовые приборы, колонки, котлы отопления подключают с помощью гибких металлических шлангов.
Стены и пол
Для кирпичного дома наибольшей проблемой будет осадка стен, деформация окон и дверных проемов, поэтому черновая отделка сводится к грунтовке стен простейшей гипсовой штукатуркой, покраской или поклейкой недорогих обоев. Как правило, в процессе усадки кирпичная кладка стен выгибается дугой, поэтому любая декоративная штукатурка или облицовка гипсокартонными плитами будет разрушена.
Если грунт под фундаментом дома осажен неравномерно, обязательно появится крен, поэтому особое внимание в ходе черновой отделки необходимо уделять состоянию стыков и швов между стенами и плитами перекрытия. На первом этапе обязательно выполняют заливку и черновую отделку пола, укладывают гидроизоляцию и утеплитель. Нередко хозяева на время черновой отделки отказываются от использования утеплителя и полов с подогревом, а на стяжку выкладывают черновые полы из склеенных герметиком плит ОСБ и линолеума.
Аналогичным способом выполняется черновая стяжка в ванной комнате, только под утеплитель необходимо уложить слой гидроизоляции. Через год разошедшиеся стыки стен с потолком и стяжкой восстанавливают заделкой герметиком и заливкой нового слоя. Для стен санузла и ванной в качестве черновой отделки используют пластиковые панели или плитку, наклеенную на бетон, без штукатурки. Унитаз и чашу умывальника можно установить на гибкой опоре, без жесткого защемления.
Для черновой штукатурки стен кухни и прихожей лучше всего использовать гипсовую массу, без виниловых или флизелиновых обоев. На этапе чернового ремонта квартиры важно не только выполнить декорирование стен и потолка, но и получить возможность увидеть образовавшиеся дефекты, например, трещины в стенах, на стыках, деформацию оконного или дверного проема.
На время черновой отделки желательно, вообще, отказаться от использования люстр, потолочных точечных светильников, подвесных потолков.
Двери и окна
В процессе чернового ремонта межкомнатные двери можно устанавливать как по временной, так и по капитальной схеме. В первом случае используют самую легкую дверь из МДФ плиты с коробкой из прессованного ДВП. Коробку устанавливают только на монтажную пену. Для черновой отделки входных дверей можно использовать металлическую дверь на регулируемых по высоте опорах. В этом случае к боковым торцам стен коробка крепится на анкерных пластинах, в нижней части устанавливают две опоры, верхний участок на одинарной пружинной пластине.
Заключение
Только после того, как дом будет признан прошедшим первый этап усадки фундамента, можно вместо черновой отделки выполнять полноценный ремонт помещения. В первую очередь восстанавливается стяжка полов в ванной и в жилых комнатах, заливается самовыравнивающийся пол, укладывается ламинат и плитка. Остается наклеить плитку на стены кухни и санузла, заменить временную входную дверь нормальной стальной конструкцией и завершить обустройство потолка.
